מורה נבוכים: כמה פתרונות שאינם וד”לים למצוקת הדיור

השבוע אמא שלי ביקשה שאסביר לה “למה מצפים אלה שמוחים”. מה הם חושבים שאפשר לעשות. כן ביקשה שאסביר לה למה חלק מאלה שמוחים, מתנגדים ל”רפורמת הוד”לים” של ראש-הממשלה. בתגובה נכתב המסמך הזה, שלא המצאתי בו כלום. הכל רעיונות שכתבו גורמי ממשלה שונים (שיכון, אוצר) וכן גורמי מחקר שונים (המ.מ.מ. לדוגמא).

פתרונות שאינם תקציביים:

רגולציה I – מכסת דיור בר-השגה בכל תכנית מאושרת:
חקיקה, וחקיקת עזר עירונית ברוח זו קיימת באין ספור ערים ומדינות בעולם. הרעיון הוא לקבוע בחקיקה שכל תכנית המופקדת, וכל בקשה להקלה בתכנית המופנת לועדות התכנון תהיה חייבת לכלול אחוז מסויים (לדוגמא 30%) של דירות זולות. את “הדירות הזולות” ניתן להגדיר כמכפלה של שכר המינימום (במקומות שונים בעולם 84 פעמים שכר המינימום, אך לא תמיד), או כמוגבלות שטח (62-72 מ”ר בחקיקות רבות בעולם).

רגולציה II – חוק שוכר-משכיר
גם כאן, מדובר בחוק שקיים באין ספור ערים ומדינות בעולם. השנה הכנסת הצביעה נגד חוק דומה. מדובר בחוק שמסדיר את היחסים בין המשכיר לשוכר, את תנאי המחיה המינימליים בנכס להשכרה, ומטיל מגבלות על אחוז העליה השנתי של שכר הדירה. החוק שהוצע, וכמוהו מקובלים מעולם, מגביל את העליה השנתית של שכר הדירה ל-5% למעט אם השתנה נתון מהותי בשכירות (נוספה נפש להתגורר בדירה לדוגמא), עלה המדד מעבר ל-5%, או שהדירה שופצה באופן מהותי.

רגולציה III – מכסת דיור להשכרה ארוכת טווח
כמו ב-I, רק שכאן מחוייבת התכנית להכיל אחוז מסוים של דירות המיועדות מראש להשכרה ארוכת טווח בידי הקבלן.

פתרונות סמי-תקציביים:

שינוי תנאי מכרזי-הקרקע של מנהל מקרקעי ישראל:
המצב היום הוא שקרקע שמנהל מקרקעי ישראל מוציא למכרז בניה, הזוכה בה נקבע אך-ורק על-פי פרמטר של ההצעה הגבוהה ביותר ובתנאי שעולה על הערכת השמאי של המנהל. מצב זה יוצר את התופעה שמחירה של דירה עוד טרם החלה בניתה (קרקע בלבד) באזורי הביקוש ובירושלים, מגיע למעל 400 אש”ח. לקבלנים לא כדאי במצב זה לבנות דירות זולות, כי הן במילא לא תהיינה זולות, ואז הם “יתקעו” עם דירות שהן בסטנדרט נמוך ומחיר גבוה. הצעה זו, שנתמכת, אגב, על-ידי שר השיכון אטיאס, באה להסדיר שמחיר הקרקע יהיה מקובע במכרז ויעמוד על 50% הערכת השמאי, ואילו הפרמטר לזכיה יהיה מחירן הזול ביותר של הדירות בקצה התהליך (=קבלן שיציע את תמהיל הדירות הזול יותר עבור הקרקע).

פתרונות תקציביים:

ביצוע חלק ב’ של חוק הדיור הציבורי:
במסגרת חוק הדיור הציבורי המדינה מכרה במיליארדי שקלים דירות בבעלותה לנזקקים שונים. הכסף הזה נכנס לקופת המדינה. על-פי החוק המקורי הוא אמור היה לשמש לבניה מחודשת של דיור ציבורי. חלק ב’ של החוק מעולם לא קרה. ביצוע החוק יכניס לשוק דירות רבות שתשמשנה לנזקקים מוגדרים, ואלה יפנו הן את הדירות בהן הם נמצאים והן את “מענק שכירת הדירה” שהם מקבלים ממשרד השיכון בשל היותן בתור ההמתנה לדיור ציבורי שלא מתקדם כי לא נוספות דירות.

בניה ציבורית:
ציבורית – זאת לא מילה גסה.

יצירת מערכת תחבורה ציבורית יעילה:
לאנשים לא תהיה בעיה לגור שלושת-רבעי השעה ממקום העבודה, אם זה באמת יהיה שלושת-רבעי השעה. תמיד. אם מערכת התחבורה הציבורית תהיה יעילה, אמינה ונוחה. העובדה שמנהל מקרקעי ישראל לא מצליח לשווק בעלות הערכת-השמאי את הקרקעות שהוא רוצה לשווק בפריפריה, נובעת גם בגלל מנגנון המכרז שמחייב מחיר גבוה, אבל גם בגלל העדר מערכת תחבורה ציבורית יעילה וטובה. יאמר לזכות רוה”מ, הוא הראשון שיצר תכנית חומש מתוקצבת באמת לתחבורה ציבורית מסילתית. אבל זה לא מספיק. ההשקעה הציבורית בתחבורה ציבורית חייבת להדביק פער של שנים, וכן להדביק תת-ספיקה של המערכת, תת-ספיקה שכולנו חווים בכל נסיעה.

כמה מילים על הוד”לים:

פתרון דומה לוד”לים יושם בשנות ה-90, אז יוצרו הול”לים שמטרתם היו לעקוף תהליכי תכנון לצורך יצירת מלאי דירות מהיר. בפועל הועדות אז נוצלו לא לדיור בר השגה, אלא ליצירת פרויקטי-דיור רווחיים מאוד לקבלנים, שלא עומדים בסטנדרט תכנוני. עד היום ישנן שכונות “יוקרה” שאינן מחוברות למערכת ביוב תקנית או שאין להן כביש גישה תקני מכיוון שזה לא תוכנן מעולם, והיום אין איפה לתכננו. כל-זאת ועוד, היום ישנן 260,000 דירות מאושרות לבניה שעברו את תהליכי התכנון, אולם הן לא נבנות בגלל סיבות רבות, חלקן פורטו קודם לכן (מחיר קרקע שהופך את הבניה ללא כלכלית לדוגמא). יש לפתור קודם חסם זה. בנוסף, אין צורך “לבטל הליכי תכנון ושיתוף ציבור”, אלא רק לעבות את מערכת התכנון שצומצמה ואינה יכולה לעמוד בעומס. ועדות התכנון צריכות את הכלים וכוח האדם (ומדובר בעשרות בודדות של תקנים שיש להוסיף) בכדי לזרז מאוד את תהליכי התכנון מבלי לגרוע בתכנון גופו ובשיתוף הציבור). “רפורמת הוד”לים” היא ניסיון להעביר בשיטת הסלאמי את “רפורמת הקרקעות” שנתניהו מנסה לקדם בשנים האחרון, בגלל אינטרס אחר לחלוטין. רעיון הוד”לים הוא תפיסת טרמפ על המחאה האזרחית, בכדי לקדם מטרות אחרות מאלה של המחאה. יתרה מכך – ועדת הח”כים שניסחה את “רפורמת הוד”לים” הוציאה את סעיפי הדיור בר-השגה מהרפורמה. כלומר – היא לא תשרת באמת את המוחים.

תמצית הפתרונות בקובץ PDF בן עמוד אחד שאפש להדפיס

This entry was posted in על סדר היום. Bookmark the permalink.

8 Responses to מורה נבוכים: כמה פתרונות שאינם וד”לים למצוקת הדיור

  1. דפנה says:

    מעניין תודה!
    באמת תהיתי מה יכולים להיות הפירות של המחאה. תוכל רק לפרש לי מה זה הו”דלים? (סליחה על הבורות)

  2. admin says:

    ועדות דיור לאומיות. מעין “ועדת תכנון ובניה” לדיור בלבד. שזה, אגב, על-פניו רעיון מעולה. הבעיה היא איך שיוצרים אותו – בלא כלים תכנוניים, עם צמצום אפשרות ההתנגדויות, וכו’.

  3. אסנת שרון says:

    הסבר תמציתי ויפה! אבל יש בעיה עם חקיקה שמגבילה העלאת מחירים בין שוכר למשכיר: אי אפשר לפקח על חוק כזה, ואנשים לא יקיימו אותו מתוך נימוס ושכנות טובה. אם למשל בעל הבית שלי יעלה את השכירות ב-20%, לא כל כך יעניין אותו אם אני אסביר לו שזה לא חוקי.

  4. ליאורה says:

    תודה על הפוסט הבהיר

  5. גלי says:

    תודה רבה על ההסברים בהחלט מבהירים את העניין. יישר כוח.

  6. גלי says:

    תודה רבה על ההסברים בהחלט מבהירים את העניין יישר כוח.

  7. מרב says:

    אני טועה – או שהיה זה ביבי שהציע להוציא למכרז קרקעות מדינה בעלות *אפס* לקבלנים שיבנו לשכירות זולה (הצעה יותר טובה מזו המוצעת כאן)? ובאותה מסיבת עיתונאים דיבר על התכנית לפיתוח תחבורה ציבורית? באשר לחלופות הרגולציה שכחת לציין את ההשפעות השליליות שלהן על מספר השוכרים, אורך זמן השכירות וכו’ שיכולות להקטין את היצע הדירות ולהחמיר את המצוקה. בנוסף, אין שום משמעות להגדרת מכסת דירות זולות כשהקרקע יקרה, כפי שאמרת בעצמך, כך שלחלופות הרגולציה 1 ו-3 אין ערך ללא רפורמה במנהל מקרקעי ישראל.
    ובאמת באמת שאני עדיין לא מבינה למה חוק הוד”לים הוא לדעתך לא טוב. ולצורך העניין, גם לא רפורמת הקרקעות.

  8. admin says:

    א. אני מסכים איתך לחלוטין לגבי זה שמבורך השינוי שהציג נתניהו בדבר יצירת אזורי תכניות בהם המכרז יהיה “הפוך” על-פי מחיר למשתכן ולא ע”פ ההצעה היקרה ביותר לערך הקרקע. מדובר ב”שינוי דיסקט” חשוב.
    ב. אני מסכים איתך לחלוטין לגבי זה שצריך רפורמה במנהל שתכלול יעול תהליכים, ובמקביל רפורמה בגופי התכנון (במשרד הפנים) שיכללו יעול תהליכים שם. לדאבוני, חוק הוד”לים (שבאמת ישבתי וקראתי את כולו כפי שהוגש לכנסת כאן: http://www.knesset.gov.il/Laws/Data/BillGoverment/598/598.pdf) אינו כולל יעול תהליכים, אלא ביטול תהליכי תכנון ושיתוף ציבור בתכנון. אני מסכים לחלוטין עם נתניהו שאין סיבה בעולם שתכנון בארץ יקח 3 שנים, אבל הפתרון אין ויתור על תכנון, אלא יעולו ואולי הפעלת יותר אנשים לצורך כך. רפורמת הול”לים משנות ה-90, שכללה בדיוק כמו חוק הוד”לים “מסלולים עוקפי תכנון”, יצרה בארץ (זולת ביטול שטחים ירוקים שלא היה נכון לבטלם) גם שכונות להן אין מענה תחבורתי או תשתיתי (שכונות שאין כביש גישה תקני אליהן כמו מוצא החדשה או שכונות שלא מחוברות למערכת הביוב העירונית באופן תקני כי זו לא תוכננה להכיל את ספיקתן כמו שכונה ששכחתי את שמה במודיעין, כדוגמא). בנוסף, החוק מנסח את כל מה שנוגע לדיור בר-השגה רק בסעיפי ה”דברי הסבר” לחוק ולא בסעיפים האופרטיביים, זולת כמה מקומות בהן ישנו ניסוח בסגנון “הועדות תוכלנה לחייב תכנית להכיל מכסה של דיור בר השגה”. תוכלנה. לא מוגדר כמה, לא מוגדר מתי, יותר מדי מקום לאינטרסים זרים. הן גם תוכלנה שלא.
    רפורמת הקרקעות שהועלתה על-ידי נתניהו לדיון לפני כשנתיים, כללה העברת קרקעות לבעלות מלאה של אנשים פרטיים, ולא רק יעול תהליכי תכנון על קרקעות בחכירה. בתפיסה שלי (ואת יכולה לחלוק עלי, זה לא נתון אלא עמדה), הקרקעות הן רכוש המדינה, והיא יכולה להחכיר אותן לשימושים שונים כפי שנעשה היום, אולי באופן לא יעיל מספיק. דוגמא למה עשוי לקרות אחרי הרפורמה קיבלנו לא מזמן, כשנוחי דנקנר מכר את נכסיו במפעלי אורון וצין כולל נכסיהם הקרקעיים (שקיבל אותן כשקנה אותם לאחר שבעבר המדינה “הפריטה” אותם עם הקרקע) לחברה סינית. יכול להיות שתגידי שאני “ציוני מדי”, אבל אני לא רוצה שלאדם פרטי תהיה אפשרות “למכור קרקע”. הקרקע היא של המדינה, של הציבור. ואני מסכים איתך, היא צריכה לתכנן בה הרבה יותר מהר, אבל לא למכור אותה.
    לענין הרגולציה – ברור שרגולציה (בסגנון חוק שוכר-משכיר) היא בעלת צד שני ועשויה להאריך את זמן השכירות. מצד שני האנשים כידוע צריכים לגור איפשהו, ואין סיבה שמחירי השכירות “יתקרטלו” (וסליחה על העברית העילגת). החוק הזה הוא גם לא המצאה ישראלית, ובמקומות אחרים בעולם (מדינות באירופה וערים בארה”ב) דווקא התוצאות היו טובות. הנסיקה במחירים התייצבה. אגב, בהקשר זה יש לציין כי נתניהו עצמו אמר במסיבת העיתונאים כי בהקשר זה היה “כשל שוק”. מכאן – שהרגולציה היא מעבר ללגיטימית.
    לענין ההקצאת קרקעות בחינם – שימי לב שהיא הוצגה במסיבת העיתונאים כהקצאת קרקע “חומה” ולא קרקע למגורים. קרקע חומה היא לצרכי ציבור (פארק ציבורי, גן משחקים, ריאה ירוקה, בית-כנסת, וכו’). המשמעות – רוצים שבאזור שלכם יהיו מעונות סטודנטים – זה על חשבון הצרכים שלכם. לא מדובר בהקצאה חינם של קרקע שצבועה בתב”ע למגורים. בכל מקרה – עצם זה שקרקע מגורים ניתנת ב”מכרז הפוך” בעלות 50% זה טוב וחיובי וצריך להגיד את זה. זה שאני נתפל למעונות וזה שהם באים על קרקע לצרכי ציבור זה קטנוני מצידי.
    לבסוף – אני מסכים עם הרבה מהצעדים שהציעו נתניהו ושריו. באמת, לא בציניות. אני פשוט חושב שחוק הוד”לים, בניסוחו הקיים (אין לי בעיה עקרונית עם ועדות תכנון יעודיות למגורים), הוא תחילתה של “רפורמת הקרקעות” בזעיר אנפין, ויותר מכך – בכיה לדורות בהקשר הזה שעכשיו “אנחנו נותנים לקבלנים לעשות מה בראש שלהם במסלול מהיר, בלי צורך בתכנון”. ומה יהיה כשנרצה במקומות האלה שיהיה גם בית-ספר? ופארק ציבורי? ומערכת ביוב ותחבורה? או אולי איזה אתר טבע שאנחנו רוצים להשאיר ולא לבנות עליו? בעיה….
    לבסוף 2: אני יודע שזה לא באופנה, שכל מה שהמילה “ציבורי” כרוכה בו נתפס כרע, אבל חסרה לי התייחסות לדיור הציבורי שיובש בשני העשורים האחרונים. למלאי הדירות הציבוריות שכמעט ונעלם, בעוד משרד השיכון ממשיך לנפק “זכאות לדיור ציבורי” כאילו אין תור מתארך והולך וכאילו יש דירות. דיור ציבורי הוא הכרח עבור הרבה אנשים (כנראה שלא עבורי). יותר מזה, מדינת ישראל קיבלה בעקבות חוק הדיור הציבורי תקבולים במיליארדי שקלים (לא זוכר את המספר, רק שזה 8 או 11) שעל-פי החוק יועדו לבניית דירות ציבוריות חדשות. החלק השני של החוק לא מומש מעולם. הגיעה השעה.
    למען הסר ספק, אני לא רוצה שביבי ילך לאנשהו. להערכתי הוא ראש הממשלה עד 2017, ואין לי חלופה ריאלית טובה יותר כרגע. ממש לא. אני רק רוצה שהממשלה (ולא רק הוא) תאמץ מדיניות של החזרת מקומה של הממשלה והמדינה במקום של הפרטת האחריות שלה. שהממשלה לא תמשיך לתת ל”כוחות השוק” לבדם לעשות את שלהם, אלא שתתערב (קצת) איפה שצריך. שתקח אחריות.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *